开发商频掀“折扣大战”；银行开始下调房贷利率揽生意……但市场成交仍持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。“十字路口”的楼市，到底是理性回归，还是欲扬先抑？

　　价滞量缩：“只涨不跌”的神话开始终结

　　进入2008年，楼市悄然发出的新信号，使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落，而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”，中国的房地产市场开始进入高位调整期。

　　——涨幅稳步回落。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0．6和1．5个百分点。

　　——销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24．9％、20．9％，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

　　——促销手段花样翻新。“链家地产”市场研发中心的调查表明，目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销售，送家电、送轿车、送户口……相对于动辄一两百万元的总房价来说，几万块钱的“打折”虽仍是不痛不痒的“噱头”，但高房价松动现象日益显现。

　　——土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，全国出现了数十宗土地流拍现象：4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块，4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5块居住用地再次挂牌出让，最终4块流拍、1块以低价成交……

　　——银行出招揽生意。由于楼市成交趋淡，导致银行房贷增速持续下滑，一些银行开始下调固定房贷利率。光大银行就拟将5个档期的房贷固定利率下调，以期刺激购房需求。而此前，深发展等一些银行也早已发售“气球贷”、“双周供”等变相减息的品种。显然，房子卖不出去，银行贷给开发商的贷款就难以收回，银行赖以生存的贷款收入就会锐减。

　　种种迹象表明，“房价只涨不跌”的神话开始终结，处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。而一些城市在观望状态下挤压出了楼市泡沫，理性购房需求开始平稳释放。挤压泡沫：

　　多重调控与市场调整形成合力

　　楼市发生的新变化，自然是几家欢喜几家愁。究竟是什么原因推动房地产市场发生这样的异动？“目前这种状况可以说是多种因素综合作用的结果。”国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲分析，2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应，特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对房市的预期，整个楼市开始变得有些理性。

　　近年以来，房地产调控政策从不同方向出击，形成合力，阻击房价飞涨的脚步——

　　2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。

　　为抑制投机性购房，央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，政府实施一系列银根紧缩政策，半年来，央行连续5次提高存款准备金率，准备金率达到17．5％的历史高位。

　　增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双70％”政策（90平方米以下住房须占项目总面积7成以上、居住用地供应量7成用于中低价位中小套型），着力解决中等收入家庭住房问题。

　　国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，原建设部发文要求扩大廉租房政策的覆盖面，全国所有城市建立了廉租住房制度……

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示：“这些政策的逐步落实及限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。”合生创展公司总裁陈长缨说：“去年市场情绪普遍乐观，投资性、投机性及改善性需求亢奋异常，供需比失衡严重，房地产市场存在过热现象。随着一系列宏观调控政策的实施，投机炒作现象得到控制，消费者观望情绪增强，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解。”

　　然而，中国房地产市场的复杂性决定了宏观调控并非市场变化的唯一推力，其中还有市场内部结构调整的原因。

　　数据显示，2007年70个大中城市房价比上年上涨7．6％，部分城市甚至达到40％至50％的涨幅。显然，非理性的上涨透支了房地产业的未来效益。

　　任兴洲说：“房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，目前价格涨幅出现回落也是市场调整之必然。”

　　股市大跌、CPI上涨、油价高涨，加上年初的冰冻雨雪灾害，汶川大地震等重大自然灾害的发生，种种市场的不确定性也让购房者充满犹豫。

　　在北京一家出版社工作的胡刚先生说：“现在房价的虚高成分太大，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”随着国家一系列调控政策效应的显现，他相信购房者挺过这个阶段，房价就会回归理性。

　　理性回归：严防楼市大起大落

　　扑朔迷离的楼市，在2008年上半年释放出新信号后，究竟会走向何方？

　　一些专家认为，当前房地产市场成交量低迷，正是市场步入积极调整状态的信号；夸大调整的危害，鼓吹房地产“救市”则是非常危险的。从全球房地产市场价格走势曲线来看，任何一个市场都存在着一个波动周期。一般而言，越是房地产市场成熟的经济体，周期内价格波动越平缓。而越是新兴房地产市场的经济体，房价波动周期时间越短，价格波动越剧烈。

　　SOHO中国总裁潘石屹表示，当前开发商确实遇到不少困境，如从紧货币政策将减少按揭贷款，如何应对需求量的变化和资金紧张，面对保障性住房，产品定位如何找准市场需求等，但这些也恰恰表明房地产市场也要进入自我调整和修复阶段，从过热向理性回归。

　　对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。

　　第一季度，国内生产总值增长10．6％；城镇固定资产投资在今年前5个月完成4万亿余元，同比增长25．6％；夏粮连续5年丰收已成定局……经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好的环境。

　　与此同时，我们也看到，国内一系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“中国住房市场要经历一个相当的调整期，去消化前两年形成的价格泡沫，使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。如果宏观经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能还会延长。”

    从历年对楼市调控的过程看，地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响依然不可小视。特别是一些地方政府以各种理由的托市行为，将加重楼市不可预料的风险。

　　进入2008年，受美国次贷危机影响，不少欧美国家房价回落，一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。

　　尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。

　　对于楼市泡沫，要一点点挤出。陈长缨说：“房价的暴涨暴跌，对消费者、对行业、企业来说都是一种很大的伤害。现在房价逐步稳定，刚性需求得到有效释放，有助于房地产业获得更为稳定健康的发展环境。”

　　高房价问题上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。这决定了任何过速的“休克疗法”都是危险的，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”。专家建议通过不断释放调控信号来干预市场预期，切实增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给，以舒缓供求关系；同时，收紧房贷，让银行缓释风险。

　　与此同时，随着在整个经济发展中支撑行业作用的日益提升，房地产业的理性回归不止关乎行业的健康发展，而且关乎整个国民经济的健康发展，防止房市的大起大落从而成为经济建设的一项重要目标。 陈芳杜宇  朱立毅